豫园商城到2025年的时候入园游客人数达到了4112万次，在灯会期间每天的人流量甚至能达到几百万。但是实际情况却大相径庭，在普通的上班时间里，城隍庙周围的方浜中路、旧校场路等许多临街店铺张贴了招租公告。

明明处在上海老城厢的核心黄金地段上，但是街上的行人却很少。很多人会提出这样的问题：曾经人声鼎沸的城隍庙，在节假日仍然很热闹、沸腾，而在平时的时候又很难留住市井烟火气。

城隍庙所在的旧城区，就是上海城市发展起始的地方。以前这里街道纵横交错，旧仓街、台格路等处分布着许多茶馆、书场以及地摊小铺。当地的居民空闲的时候会来逛一逛，买上几包五香豆、一块梨膏糖，在那里坐下慢慢品尝着一笼刚刚包好的小笼包。街巷之间到处都有本地人的身影，日复一日的人来人往，市井气息非常浓重。

随着老城区的城市更新工作不断推进，在此过程中许多旧里弄已经完成了征收任务，很多土生土长的老百姓也搬到了外环之外的新址。坊间的说法也很实际，很多310户口的老上海搬到了外环居住，在内环则经常性地居住着一些本地的老上海，他们的比例有所下降。家住郊区的老上海想要回城里逛一逛城隍庙，往返上下班要花上一大半的时间。等到到达片区的时候都已经接近中午了，随便吃一点东西就匆匆忙忙地转了一圈，然后又要赶着乘车返回市区，根本不可能再像以前一样悠闲自在地逛街购物了。喜欢吃小笼包、小馄饨、阳春面的老顾客数量大减，从而降低了片区稳定的生活消费基础。

人们把冷清都归因于旧改搬迁，其实这是多种现实因素共同作用的结果。第一大矛盾就是商铺租金问题，在城隍庙这样的市中心核心位置，商铺租金自然会比较高，因此需要通过持续稳定的人流量来获得收益的支持。由于日本当地的客流大幅度减少，只有少数过路游客经过这里，很多商家辛苦了一整个月才勉强收回成本来支付租金，因此他们不愿意继续经营下去，从而导致了商铺大面积空闲的现象。

消费口碑下降也不能忽略。很多挂有中华老字号牌子的小吃店，小吃的味道也已经远远落后于从前了。经过当地市民的实际体验之后反馈回来的信息显示，在一些小笼包店中出现了小笼包口感不好的情况，并且这些小笼包还带有预制菜加工的味道，面皮和馅料都失去了传统的本帮风味。来此消费的人大都是匆匆过客一般的外地游客，复购率很低。一些商家因为放弃了长久以来的好评积累而转行做了一锤子买卖。就连南京路的一些打着上海特产旗号销售的产品，其实产地是苏州，降低了游客的购物感受。

除了人口外迁、租金过高、餐饮质量下降之外，网购对实体店的影响也很大，城市的布局也会因此发生变化。经过更新改造之后，以前密密麻麻的小弄堂、街边小摊等都消失了，一些地块在被征收后项目的开发进度比较缓慢，形成了阶段性的闲置储备地块，并不能重现往日小店林立的城市景象。

城隍庙不是孤例，在上海的老牌商业街四川北路，工作日去逛的人很少，南京东路也有一些店铺处于关闭或者改造的状态中。要对这4122万人次每年所来的游客中，大部分都集中于节假日、旺季爆发的旅游流量，并不能够直接转化为沿街商铺的日均持续性的消费。

要使城隍庙恢复往日的热闹景象，老上海认为可以从3个方面来改变现状。城市更新要坚持“留改拆并举，以保留保护为主”的原则，并不是简单的把原来的居民全部迁走，在进行风貌保护的基础上探索出一套完整的改造和重建的方法来，同时也要规划出各种类型的住宅单元。留出一部分当地的常住人口。只有当地人的生活才会有持续不断的日常生活消费。

另外要合理的引导商铺租金、筛选入驻商户、扶持真正深耕本帮口味的老店、整治只做游客一次性生意的劣质业态、把控小吃出品质量、减少预制菜滥用、还原老字号本来的味道。最后要珍惜老城区原有的街巷肌理，并不是一味地去追求大范围的开发建设，应该尽量多地保留一些适合普通市民休闲散步的小店铺和小商店场景，避免只靠节假日大规模活动来带动人气的情况。

城隍庙的变化就是上海城市更新的一个小片段。城市发展的同时要建起现代化大楼，又要保护好这座城市特有的市井气息。