2026年9月，成都楼市整体呈现“核心区韧性稳固、外围板块深度分化”的格局，新房与二手房市场走势出现明显背离：9月全市二手住房成交7056套、面积66.35万㎡，成交规模约为同期新建商品住房的4倍，市场整体进入“以价换量”的存量主导阶段。全市超70%的小区业主在近8个月内选择降价挂牌，不同板块的价格走势差异进一步拉大，部分前期依赖概念炒作的区域回调幅度显著。

从当前房价下跌的集中区域来看，主要分为三类典型板块：

第一类是天府新区非核心连片开发板块，这是当前成都价格回调最突出的区域。天东、兴隆湖、麓山等非成熟组团整体跌幅近40%，部分2021年高位入市的标杆楼盘成交价直接腰斩，部分房源价格甚至跌回2017年水平。秦皇寺板块早年峰值单价3.8万/㎡的大平层，当前同户型二手成交价已回落至1.6万/㎡左右；雅居乐花园这类远郊刚需大盘，巅峰期单价突破2.1万/㎡，当前二手均价已跌至1万出头，部分急售大户型单价跌破9000元/㎡。背后核心原因是2021年高位进场的投资客集中迎来限售解套，区域挂牌量短时间内激增，叠加产业落地、配套兑现进度慢于市场预期，同时周边新建商品住房得房率普遍提升、定价更低，形成新盘对存量二手房源的价格碾压，进一步加剧价格踩踏。

第二类是龙泉驿区非核心产业及文旅板块，此前市场热度较高的东安新城外围、龙泉山沿线文旅盘、西河阳光城等远郊组团，因刚需供应严重过剩、配套落地滞后，近半年成交价持续回落，部分楼盘较高点回调超18%。这些板块此前依赖“东进”概念炒作，实际入住率偏低，二手房流动性极差，不少次新房挂牌半年以上仍无有效带看，议价空间普遍达到12%-18%。

第三类是近郊远郊无产业支撑的外围板块，青白江、彭州、都江堰、崇州等远郊新城的非核心组团，以及温江金马、郫都三道堰等文旅属性突出的板块，当前房价已进入深度调整通道，部分楼盘单价跌破7000元/㎡，去化周期普遍超过24个月，即便叠加地方人才补贴、以旧换新补贴，市场去化速度依然缓慢。

8月25日成都四部门联合发布的楼市新政，是当前影响市场走向的核心政策，有效期持续至2026年12月31日：购买新建商品住房申请公积金贷款的最低首付比例降至15%，一套总价100万的房源，入市门槛直接减少5万元；同时同步推出新房公积金贷款首年利息20%补贴，实行“免申即享”，单笔贷款最高补贴2.5万元，贴息期内出现逾期则自动停止补贴。针对绿建一星级及以上的新建商品住房，公积金贷款额度直接上浮20%，单缴存人最高可贷96万元，双缴存人最高可贷144万元。当前成都全市已全面取消限购，大部分存量限售二手房已解除转让限制，商品住房项目不再实施公证摇号选房，整体政策环境偏向支持刚性和改善型自住需求释放。

结合当前成交数据与政策导向，未来成都楼市将延续三个明确趋势：一是板块分化进一步加剧，核心成熟区与外围非核心区的价差将持续拉大，不会出现全城普涨行情；二是市场定价逻辑彻底从“概念预期”转向“实景配套”，通勤便利性、学区确定性、商业落地程度将成为支撑房价的核心要素；三是存量房市场竞争持续加剧，低品质、高密、物业差的老房源流动性将持续收缩，持有难度不断提升。

面向自住与投资需求的购房建议可以分为三个层级：刚需群体优先锁定主城近郊配套成熟的刚改板块，如武侯新城、成华二八板块，避开远郊概念盘，优先选择符合绿建标准的新建商品住房，充分享受当前公积金首付下调与利息补贴政策，降低入市成本；改善群体优先锚定高新金融城、大源、锦江青羊核心区的次新优质房源，这类板块产业与教育资源稀缺，保值韧性最强，短期回调风险极低；资产配置类需求坚决回避天府新区非核心组团、龙泉驿外围文旅盘、远郊新城无产业支撑板块，警惕流动性陷阱，不要盲目押注远期规划，优先选择近3个月成交周期低于60天的热门小区，确保资产具备随时变现的能力。