岱山湖债权质押3.28亿难变现，游客中心改果茶店是出路吗？

2026-09-13 12:41 旅游资讯 2 0

被摘牌之后，这些“僵尸景区”的资产和债务会怎么处置？答案是：没有全国统一的标准化流程，文旅部门只管摘牌不管善后，后续处置全靠各地按通用破产重整、司法清算规则“个案推进”。

金寨小南京景区把游客中心改成果茶店，反映的正是目前最主流的盘活思路——不再指望整体救活景区，而是将现有建筑“打散”改做商业配套，等待零散接盘。

以下从三个维度拆解这套处置逻辑的现实运行方式、卡点和各地实际操作差异——

从债权人的角度看，旅游景区的抵押资产变现难度远比想象中大，两个典型案例能说明问题。

一个是岱山湖景区，其运营主体安徽岱山湖旅游开发有限公司债权总额7542.36万元，其中包含“岱山湖度假区收费权及收费权项下的应收账款质押”3.28亿元——景区已于2024年6月暂停经营，公司被列为失信被执行人和多次限制高消费。

这笔3.28亿元的质押权益，在景区停业后实际价值即刻归零：司法执行阶段因缺乏专用监管账户无法有效扣划，进入破产程序后常被普通债权组否定优先受偿权。

另一个是桐城活海欢乐水世界，运营主体债权总额663.01万元，抵押物为公司名下一宗商服用地，由中国长城资产安徽分公司发布处置公告。

看上去有土地作抵押，但文旅用地出让合同普遍附带强制条款——要求资产整体持有、不得分割转让或抵押，且需达到最低开发投资比例才可过户。这意味着必须获得抵押权人和自然资源部门双重同意，否则直接被不动产登记机构驳回。

一旦反复流拍，资产估值将持续折损至原值的3-4折。

对债权人而言，最致命的地方在于：这两处景区的核心资产——岱山湖的收费权和活海欢乐水世界的商服用地——在法律上都算“有”，在实际执行中都极难变现。这是僵尸文旅项目的普遍困境。

被摘牌后怎么办，不同城市的操作策略差异显著，对照安徽三市的处置方式可以看出三条截然不同的线路。

合肥市的态度最简单：完全市场化，不兜底、不介入。对岱山湖（民企运营、债务违约）和肥西老母鸡家园（民企运营、无债务、自行停业），政府仅履行取消4A资质的行政程序，不提供任何财政救助或盘活方案。

肥西老母鸡家园2011年获评4A，2017年被省景评委严重警告，九年之后因“景观质量严重退化，多数业态处于停滞状态”被摘牌，所有者是老乡鸡创始人的配偶——政府不做任何后续安排。

六安市的逻辑以金寨县为代表：用县级国有平台归集低效文旅资产，对停滞项目“物理打散”而非整体盘活。落后名义上的运营主体金寨县小南京旅游开发有限公司，2017年4月才成立，比景区2015年获评4A晚了两年，2024年年报员工人数已经为0。

金寨县的做法是把游客中心改造为“时光茶饮”果茶店，剩余资产由县文旅公司纳入全县旅游资源整合清单，再对接头部文旅企业寻求重整。核心原则是：优先化解债务风险，不再追求恢复4A景区资质。

安庆市则是分主体施策。对因“数据造假”被摘牌的怀宁孔雀东南飞景区，直接拆解原有景区运营架构，剥离文化IP转向非遗数字化和文创衍生开发——2025年9月已成立安庆市孔雀东南飞数字文旅研究会。

孔雀东南飞数字文旅研究会成立大会现场

对仍在运营的巨石山景区（由民企永先集团运营），仅做降级处理，协调其自身业态焕新，不介入股权债务调整。区别对待的核心依据就是摘牌原因——造假摘牌的不适用任何盘活政策。

站在潜在接盘方的角度，被摘牌景区的资产在司法拍卖环节几乎无法完成市场化竞拍。长沙恒大童世界三宗娱乐康体用地评估价5.05亿元，起拍价折价30%仍无人报名。

启东恒大威尼斯酒店资产首次评估2.02亿元，五度挂牌后最终成交价仅为原始估值的三成，由启东地方国资托底接盘。蚌埠嘉年华乐园在破产清算中，法院仅能拍卖园内数字化系统及配套库存物品，价值406643元，核心文旅用地及游乐设施根本无法处置。

文旅资产在公开竞拍中“无人出价”的原因有三个层面：一是原土地出让合同对“文旅业态”的强制要求限制了接盘方的用途调整空间，想改成商业或住宅需补缴土地出让金；二是在建文旅项目建设到一半，地面设施因长期无人管护完全毁损，接盘须另投重金重建；三是项目关联上百件工程款、民间借贷等轮候查封案件，单一主体无法单独推进过户，处置周期拉长至2-3年甚至更久。

最终的结果是，这类资产只能由地方国资以评估价3-4折的价格托底接手，原有的文旅功能永久灭失，不得再恢复文旅属性。

把这三个视角整合起来，可以看清整个处置链条的全貌：安徽省文旅厅依据2025年3月实施的新国标取消6家4A景区等级，走完“复核、申请、公告摘牌”的行政流程。但摘牌之后，资产债务处置完全落入司法破产系统。