成都作为西南核心大都市，城市版图辽阔，一圈层主城、二圈层近郊、三圈层远郊板块差异巨大。过去十年天府新区横空出世，天东、天西、锦江生态带凭借国家级新区规划，引爆楼市热度。2019到2021年，大量网红盘开启万人摇号，不管是改善豪宅还是刚需次新，很多小区二手溢价一路冲高，不少购房者看好新区未来，不惜高价入手。
随着全国楼市进入调整周期，成都楼市快速分化。锦江、青羊、高新核心地段，优质学区、成熟配套的房源价格韧性很强；而当年靠新区概念炒作起来的天府新区、近郊大盘，二手房库存持续走高，不少小区价格出现大幅回撤。今天盘点成都跌幅最惨烈的13个小区，对比巅峰成交价与当前二手房真实行情，剖析下跌背后的底层逻辑，给准备在成都置业的朋友一份客观参考。
1、天府新区万达华府
巅峰单价约38000元/㎡，当前成交单价15900元/㎡，整体跌幅约58%。万达华府坐落天府新区天东板块，是当年炙手可热的网红摇号盘，很多购房者赌天东CBD规划红利高价入手。片区大量新房集中交付，二手房源集中涌入市场。产业落地速度不及预期，大量商业配套还在建设阶段，短期人口导入不足。片区竞品楼盘扎堆，买家选择空间极大，业主只能不断降价换取成交，高位入手的业主账面亏损巨大。
2、麓山板块雅居乐花园
巅峰单价约19000元/㎡，当前成交单价7900元/㎡，跌幅约58.4%。雅居乐花园是麓山板块超大型法式风情社区，早年依靠麓山国际社区的高端概念走红。小区体量巨大，房龄偏老，物业维护效果差，园林老化。距离地铁较远，去往高新大源通勤时间长，周边缺少大型商业配套。片区二手房挂牌量居高不下，刚需接盘群体很少，流通性极差。
3、高新区中德英伦联邦A区
巅峰单价约40000元/㎡，当前成交单价16800元/㎡，跌幅约58%。中和板块网红次新盘，独特英伦建筑风格加上超高赠送面积，在楼市高点被疯狂炒作，把刚需盘炒到接近豪宅价格。小区容积率偏高，人口密度大，高峰期大量投资客进场。随着市场降温，超高赠送的溢价快速消失，周边新盘持续分流客户，小区二手价格大幅挤泡沫。
4、天府新区恒大天府半岛
巅峰单价约24000元/㎡，当前成交单价10500元/㎡，跌幅约56.3%。锦江生态带热门大盘，临近地铁1号线广福站，当年每一次开盘都引发万人摇号。受房企债务危机影响，项目交付风波不断，部分楼栋出现绿化缩水、质量问题，小区口碑受损。片区同类型楼盘扎堆，海量二手房源集中入市，买家议价空间很大，房价持续下探。
5、天府新区德商御府天骄
巅峰单价约31000元/㎡，当前成交单价15000元/㎡，跌幅约51.6%。锦江生态带标杆改善盘，主打高端改善定位，2021年行情高点，大户型套四成交价突破3万。片区改善新盘持续供应，购房者选择越来越多。改善客户对小区品质、物业、城市界面要求更高，行情下行之后，改善盘溢价快速缩水，大户型房源成交周期显著拉长。
6、天府新区万科翡翠公园
巅峰单价约32000元/㎡，当前成交单价15700元/㎡，跌幅约50.9%。万科打造的改善次新盘，地处天府新区核心板块，当年依靠品牌和新区预期热度很高。片区新房、二手改善房源供给过剩，单纯依靠新区概念无法支撑高溢价。市场下行阶段，改善买家观望情绪浓厚，想要快速出手，只能大幅降价。
7、天府新区卡地亚花园城蔚蓝轩A区
巅峰单价约46000元/㎡，当前成交单价22800元/㎡，跌幅约50.4%。天西板块高端豪宅盘，巅峰期是天府新区天花板级别的楼盘，不少高净值客户看好天西发展入手。豪宅受众群体本身很小，总价门槛高。市场降温之后，豪宅流动性率先承压，挂牌周期拉长，急售房源降价幅度十分明显。
8、天府新区万科海悦汇城西区
巅峰单价约25000元/㎡，当前成交单价12600元/㎡，跌幅约49.6%。海昌路附近刚需大盘，临近地铁，当年承接大量看好天府新区的刚需购房者。小区户型以小户型为主，投资客占比高，交付之后二手挂牌量常年居高不下。片区刚需楼盘众多，互相内卷降价，刚需房源溢价完全消失。
9、双流南湖国际社区一期
巅峰单价约26000元/㎡，当前成交单价13200元/㎡，跌幅约49.2%。南湖板块大型临湖社区，依靠南湖景观资源，楼市上行期溢价很高。片区开发时间早，小区房龄逐步变老，大量二手房持续挂牌。临湖景观溢价在市场下行后快速褪去，同片区次新房不断分流客户，房价持续回调。
10、金牛区中南悦府
巅峰单价约22000元/㎡，当前成交单价9300元/㎡，跌幅约47.7%。北门天回镇板块改善洋房项目，当年定位北门改善标杆，精装标准宣传很高。但地段底子偏弱，片区城市界面一般，很难支撑两万+的高价。二手房买家不认可高额精装溢价，精装基本等同于白送，小区二手价格大幅回落。
11、锦江区恒大都汇华庭
巅峰单价约40000元/㎡，当前成交单价21200元/㎡，跌幅约47%。位于合江亭，靠近春熙路，依托主城地段与学区概念，高点房价被炒高。小区属于高密度公寓式住宅，租户占比高，居住氛围一般。学区政策调整，学区溢价回落，加上同片区大量优质二手竞品，价格持续回撤。
12、郫都华润橡树湾A区
巅峰单价约19000元/㎡，当前成交单价10100元/㎡，跌幅约46.8%。高新西外溢刚需大盘，当年承接大量在高新西区上班的购房者。片区新房持续低价出货，二手房源充足。随着产业外溢需求减弱，刚需购买力收缩，小区房价失去上涨支撑。
13、温江东原城
巅峰单价约10000元/㎡，当前成交单价5400元/㎡，跌幅约46%。温江医学城板块刚需盘，当年依托医学城规划、远期地铁概念吸引刚需。片区产业落地缓慢，配套兑现周期漫长，距离主城较远。三圈层购买力薄弱，二手房成交低迷，挂牌很久都很难迎来看房客户。
看完成都这13个跌幅靠前的小区，可以找到很明显的共性：绝大多数大跌楼盘，都是当年靠着天府新区规划、临湖景观、品牌改善、产业外溢等概念炒起来的项目。楼市上行阶段，大量投资客涌入，把房价推高，透支未来多年的上涨空间；当规划兑现不及预期，大量新房交付转化为二手房源之后，供需关系反转，价格快速回归真实价值。
第一类是天府新区概念盘，天东、天西、锦江生态带，规划蓝图宏大，但产业和人口导入速度跟不上楼盘建设速度，二手库存压力巨大；第二类是近郊超级大盘，麓山、南湖、郫都、温江，小区户数庞大，二手挂牌量常年居高不下，业主互相杀价；第三类是改善豪宅与高密度次新，上行期品牌、景观溢价极高，但受众群体很小，市场下行时流动性断崖式下跌。
对于准备在成都买房的朋友，一定要认清成都楼市极强的分化特征。主城核心、高新南区配套成熟，产业扎实的优质房源抗跌能力更强。而远郊、单纯赌远期规划的新区楼盘，一定要谨慎入手。买房优先考虑通勤、产业、配套和流通性，不要被宏大的新区规划盲目吸引。
成都楼市分化还会持续，核心优质房产抗跌，而缺少产业、配套支撑的新区大盘、概念网红盘，后续还会面临更大的流通压力。大家觉得成都哪个板块买房最容易踩坑？欢迎在评论区留言讨论。
