泰国跻身数字游民全球第3，却收紧免签政策，长期租约也面临风险

2026-09-13 17:36 旅游资讯 2 0

泰国被誉为退休人士和数字游民的理想去处，但官方政策正在加剧疑虑与不确定性

。泰国在全球数字游民目的地排名中位列第三，退休人士目的地排名中位居第四。然而，泰国对外国人的准入条件日益严格。

签证规则的收紧、房产持有结构的审查，以及新的遣返制度，都让外界对泰国的态度产生了疑虑。同时，曼谷仍在积极吸引富裕外国人前来长期居住和消费。泰国总理府于9月12日表示，泰国已成为数字游民和外国退休人士的重要全球目的地。政府副发言人拉丽达·佩尔斯瓦塔娜引用《鲁马维全球迁居指数2026》称，泰国在数字游民目的地中排名全球第三，退休人士目的地中排名第四。

该指数评估了192个国家和地区。泰国在数字游民项目中得分75.4分，退休人士项目中得分74.3分。这些数据与泰国的经济战略相符：泰国希望吸引的不只是短期游客，还包括能够全年在当地生活和消费的高收入外国人。拉丽达指出，泰国的住宿、餐饮、交通、医疗和其他服务业将从中受益。她说：“目标不仅是吸引世界各地的人来泰国旅游。”她强调，政府希望有足够经济能力的外国人能停留更长时间，从而创造更高的经济价值。

低成本与基础设施推动泰国成为长期居留目的地

。在数字游民目的地排名中，泰国位于马来西亚和葡萄牙之后。退休人士目的地排名的前三位是马来西亚、巴拿马和葡萄牙。不过，泰国在生活成本方面表现突出，得分96.9分；货币和银行服务得分91.8分，数字基础设施得分89.4分，医疗质量和可负担性均得分78分。

这些指标构成了泰国向外国长期居留者推介的主要优势。数字游民会租住公寓、消费餐饮并使用本地服务；退休人士则需要住房、私人医疗、交通和金融服务，其支出也不会完全受传统旅游淡旺季影响。总理阿努廷·参威拉军此前强调，泰国希望吸引国际人才、长期停留的游客以及财务状况稳定的外国人，并提高每名游客的消费额和停留时间，而非只关注入境人数。

然而，这一积极表态发布之时，外国人在泰国长期扎根的环境正变得更为严峻。该迁居指数也指出，泰国在法治方面相对薄弱，英语服务便利度和商业机会仍有改善空间。

法治疑虑与针对外国房产持有的执法升级交织

。对于长期居留者而言，法治问题尤其重要。短期度假的游客承担的财务风险相对有限；但购买住房的退休人士可能投入数百万泰铢，数字工作者也可能将储蓄、家庭和业务安排迁往泰国。

与此同时，泰国对涉及外国人的公司和房产持有结构展开了广泛整治，涵盖代持股东、持地公司以及外国人使用的融资安排，重点区域包括外国人房产交易活跃的市场。外国人通常不得直接拥有泰国土地，泰国公民也不得充当代持人，以掩盖外国人对土地的实际所有权。这些限制长期存在，但2026年的执法力度明显加大。

阿努廷今年早些时候下令加强对全国范围内土地代持安排的审查。此后，内政部于8月25日发布紧急通知，要求各府府尹和土地官员加大对疑似代持安排的调查力度。调查人员不仅会核查公司文件上的姓名，还可审查税务记录、资金来源和金融交易，并调查泰国股东的经济状况，以确认其是否真正使用自有资金投资。

在这一过程中，调查人员能够查明实际控制公司的人是谁。即使某一结构在文件上看似合规，也可能面临深入审查；一旦确认存在非法外国人持地行为，官员可责令处置相关土地，并可能启动刑事程序。这对面向外国买家的泰国房产行业影响重大。

但另一些公司主要是让外国人实际控制建在泰国土地上的住宅。代持安排并不会因广泛使用而变得合法，但其普及程度已催生出一个庞大的房产市场。数以千计的外国人购买住房时，相信这类安排能够提供可靠的长期控制权。

如今，这些结构正面临更严格的审查。泰国商务部数据显示，36,277家有外国投资的公司持有305,838块土地，总面积约106.4万莱。另有7,082家与外国人有关联的公司持有76,840套公寓，总面积超过410万平方米。官员并未指控这些公司全部存在违法行为，其中许多是合法企业或真实的泰外合资公司。

政府仍在交叉核查股东、董事、注册资本、土地记录和公司历史，并追踪资金流向。公司、个人、金融和房产数据库之间的关联程度也在提高。苏梅岛已成为重点地区之一。当地官员审查了12,906家公司，其中8,254家有外国股东；875家公司被标记为需要进一步审查，调查涉及60起案件和37块土地，价值约12亿泰铢。

普吉岛同样持续面临执法检查。8月的一次大型行动中，超过100家公司受到审查，这些企业营收合计超过50亿泰铢；检查后，16家公司面临起诉。芭堤雅也成为重要目标。8月21日，调查人员就一起疑似与以色列有关的代持案件突击搜查3处地点，涉及一家律师事务所、一家公寓公司和一家酒店企业。

泰国特别调查局此后展开更广泛调查，追查酒店、公寓、公司和融资安排。针对房产的整治已不再局限于个别旅游度假区案件。全国范围内，约14,000家与外国人有关联的公司和约5,800块土地受到审查，涉及资产价值约600亿泰铢。此外，官员还锁定约1,500家涉嫌存在非法持地安排的公司。

房产执法扩大，长期租赁安排也承压

。商务部和内政部官员可审查公司及土地记录，警方、特别调查局和反洗钱办公室也可能参与调查。调查人员可进一步追查资本来源、股东情况和资金流动。

在这类安排中，买家先获得30年租期，并得到后续60年的续租承诺。多年来，这种安排被宣传为接近永久控制权的方式，但泰国最高法院第4655/2566号判决显著削弱了这一说法。该案涉及一份已登记的30年租约，以及额外60年租期的合同承诺，后两个租期的租金还已预付。最高法院维持了最初30年租约的效力，但否定了意图确保后续60年租期的安排。

法院认定，额外安排试图规避泰国法律规定的30年租赁期限。因此，一条长期被用于向外国买家推介的路径，其保障程度远低于许多买家的预期。泰国并非突然禁止此前不受限制的外国人土地所有权。外国人持地限制已存在数十年，广泛使用也从未使非法代持安排合法化。