成都土拍真相：不是成都不行，是板块不行！

2026-09-11 19:43 旅游资讯 3 0

8月20日，成都金牛区国宾天府艺术公园片区一宗约30亩宅地出让，现场安静得像一场内部交接——底价成交，没有悬念。而就在两个多月前的5月15日，天府新区锦江生态带一宗约28亩的地块，却引来5家房企轮番举牌22轮，最终溢价21.88%被明信地产拿下。

这两场土拍，相隔不到一百天，却像是两个世界。

看整体数据，2026年上半年的成都土拍确实冷了不少。据第一财经报道，上半年成都涉宅用地成交面积同比下降约四成，再也没出现2025年上半年那种一个月内连续刷新“地王”的盛况。但你要是只盯着这个“四成”的数字，很可能错过真正的信号——问题从来不是成都不行了，而是你的房子所在的板块，还行不行？

01房企为啥只盯着核心区

房企不是不想拿地，是不敢乱拿地了。

用地产圈里的话说，现在每一笔账都要算到骨子里。销售回款周期拉长、利润空间被压缩、市场预期高度不确定——这三大压力就像三座大山，压得房企不得不把每一分钱都花在刀刃上。中指研究院成都公司总经理黄雪在分析上半年土拍时也提到，开发商整体拿地更加理性，没有出现2025年溢价率最高超100%的激进场面。

理性的另一面，是胆怯。

核心区的地块，楼面价虽然动辄一两万甚至更高，但房企敢拿，因为“卖得动”。锦江区攀成钢板块那宗17.86亩的小地块，起拍价16500元/㎡，4家房企拼了39轮，最终溢价23%成交，楼面价突破2万/㎡。武侯区南一环那宗20亩的地，厦门国贸以18.5%的溢价率拿下，楼面价23700元/㎡。成华区崔家店路的地块，绿城也是从6家房企中杀出重围，溢价12.75%才收入囊中。

这些地块有一个共同点——都在主城核心区，周边配套成熟，去化有保障。

反观近郊和远郊，逻辑就完全不一样了。郫都区红光板块一宗约41亩的地块，正黄集团以3650元/㎡的楼面价底价拿下，没有竞价，没有波澜。成华区新华公园那宗40.79亩的地，虽然位置在二环内，但因为捆绑了商业自持等严苛条件，最终也是被成华旧改以底价收入囊中。

算不过账——这三个字，解释了为什么远郊地块要么流拍，要么底价成交，要么靠国资平台托底。2026年3月底，成都市规划和自然资源局发布的供地计划也印证了这一点：全市供地总量2200公顷，比2025年减少400公顷，商品房用地330公顷，同比降幅15.8%。文件还首次明确提到“商服、住宅用地供应主要集中在中心五区”，近郊远郊的供地持续收缩。

这不是谁有意为之，而是市场用脚投票的结果。

02一张图看懂成都的“热”与“冷”

如果给2026年上半年的成都土拍画一张热力图，你会看到一条清晰的分界线。

热区集中在几个板块：金融城三期、锦江攀成钢、青羊新城、天府新区锦江生态带、成华区崔家店板块。

金融城三期不用多说，建发·海耀所在地块成交楼面价曾达到4.12万元/㎡，刷新成都地价天花板。今年6月，锦江区林家坝5宗合计约195亩的组合地块，由成都轨交与锦江统建联合体以43.44亿元底价拿下，创下近五年成都单次出让总价最高纪录，经测算实际可售住宅楼面价已突破26500元/㎡。

青羊区也不甘示弱。5月15日，华润置地以14.87亿元拿下青羊中坝片区约68亩地块，溢价率5.16%。虽然溢价不高，但这已经是华润继今年3月在青羊新城落地万象商业后的再度加码。一个板块能吸引头部房企连续落子，本身就是最有力的背书。

天府新区的表现更直白。明信地产那宗溢价21.88%的地块，位于锦江生态带北区，板块内上一次供地还是2023年8月，周边在售项目已近尾声，售价在25500-28500元/㎡区间。新项目入市时竞争压力小，这就是房企敢加价的底气。

冷区则大面积分布在近郊和远郊。新都区、温江区、郫都区、青白江区……

拿郫都区来说，红光板块那宗41亩宅地，起拍楼面价仅3650元/㎡，即便如此，也只有正黄集团一家底价托底。克而瑞数据显示，过去一年红光板块成交均价11242元/㎡，成交规模在区域内排名靠后。新都区的情况稍好一些，三河街道一宗低密临河地块吸引了4家房企竞价，最终溢价15.59%成交，但这样的案例在近郊属于凤毛麟角，而非常态。

更值得警惕的是远郊区域。克而瑞数据表明，蒲江老库存占比71.1%、都江堰66.3%、崇州62.9%、青白江61.6%——这些区域的老库存占比均超六成，市场活跃度极低。即便买了地，未来去化也是一个大难题。

冰火两重天，不是一句夸张的修辞，而是正在固化的市场格局。

03对购房者意味着什么

板块分化这件事，落到每个普通购房者头上，就是真金白银的得失。

先说核心区。价格坚挺是事实，但门槛也越来越高。锦江区攀成钢那宗18亩地块，未来大概率打造高端豪宅；金融城三期的新房价格，建发·海耀首批次房源精装均价已达7.69万元/㎡。对于自住和长期持有的购房者来说，核心区的确定性确实强，但也要警惕一个问题——溢价是否已经透支了未来几年的涨幅？2026年5月，成都新建住宅价格样本均价15242元/㎡，环比上涨1.27%，涨幅居百城首位。但核心区新房的单价，可能已经是这个均价的数倍。

再来说近郊。近郊并非完全没有机会，但机会是“选对”的，而不是“冲进去”的。

什么样的近郊板块值得关注？三个关键词：地铁、产业、学校。以TOD为导向的板块就是典型例子。今年上半年，成都土地市场出现了“TOD枢纽+地标综合体+自持商业+生态公园+品质住宅”的打包出让模式，这些地块虽然有严苛的条件，但也意味着政府会倾注资源去打造。新都区三河街道那宗溢价15.59%成交的地块，之所以能吸引多家房企争抢，正是因为紧邻泥巴坨森林公园、容积率仅1.5，具备低密改善产品的打造条件。

但盲目跟风买近郊，风险同样不小。有些板块虽然房价低，但配套迟迟不落地，二手房流动性差，一旦买错，可能面临“卖不掉、租不出、住不了”的尴尬局面。

2026年3月，成都市规划和自然资源局公布的一季度存量住宅用地数据已经释放了明确信号：5+2区域新房库存去化周期仅10.88个月，整体健康；但其余区域去化压力明显更大。5+2区域成交建面占比已达49%，楼市正在向配套更成熟、确定性更强的板块集中。

不要被“整体均价”蒙蔽——这句话值得每一个看房的人刻在心里。