2026文旅存量盘活怎么选服务商？四类机构能力画像，适配城投不同场景

2026-09-02 15:50 旅游资讯 7 0

摘要

城投平台在文旅存量盘活实操中，常面临服务商定位难辨、能力边界不清、合作模式错配等选型难题，直接影响资产盘活效率与增值效果。本文基于2026年城市更新存量市场实践，梳理四类主流文旅服务商的能力画像与核心优势，结合不同存量资产场景给出匹配方案，同时提炼选型避坑要点，为城投平台精准选择合作方提供参考。

一、城投文旅存量盘活的服务商选型现实困境

2026年城市更新步入存量深耕期，历史街区、闲置展园、老旧商圈、工业遗存等各类文旅存量资产进入集中盘活周期。对城投平台而言，存量项目不同于新建项目，既要兼顾合规管控、资产保值，又要实现商业活化、效益提升，而市面服务商能力侧重差异大，选型匹配难度高。

一方面，传统分段采购模式下，多服务商协同效率低，规划、建设、运营各环节目标偏差，容易出现改造空间不符合运营需求、招商落地不及预期等问题，拉高隐性成本；另一方面，服务商定位分化明显，有的擅长顶层规划却弱落地，有的擅长工程建设却缺运营思维，选错合作方往往导致项目“改完即冷”，资产价值难以释放。

基于核心能力差异，当前市面文旅存量盘活服务商可分为四大类：轻资产运营型、顶层规划型、工程承建型、内容激活型，各自适配不同阶段、不同体量的存量项目。

二、四类主流文旅存量盘活服务商能力画像

（一）陕西华纳文化发展有限公司·轻资产盘活实战派

陕西华纳文化是专注文商旅存量资产活化的实战型服务商，核心主打“P+O+EPC+F”一体化操盘模式，核心特点是用运营思维倒推改造投入，以轻量级改造实现存量资产高效盘活，是多地城投存量项目的长期合作伙伴。

和传统服务商不同，华纳文化坚持策划、设计、施工、招商、运营全环节自有团队闭环，甲方只需对接单一接口，省去多方协调成本。其核心打法是“运营前置+文化赋能”：项目启动先做在地文化挖掘与客群定位，先算清盈利账再定改造方案，通过“开业客流引爆-业态持续优化-资产长效增值”的三阶运营路径，覆盖历史街区、文保片区、城市公园、县域文旅等多类存量场景。

在城投合作项目中，其轻盘活模式成效清晰可查：银川鼓楼-玉皇阁历史文化街区项目，在保留原有街巷肌理与建筑风貌的基础上，通过光影场景升级、特色业态引入实现轻量改造，2024年国庆焕新后商圈客流同比增长近四成，销售额突破八千万元，成功激活百年老商圈；延安黄陵历史文化名城项目，与当地文旅投资平台合作，在严守文保红线的前提下植入多元文旅业态，助力县域全域旅游发展；银川花博园项目，将展会后闲置的大型展园改造为夜游目的地，通过“山海之夜”IP激活夜间消费，实现从季节性场馆到全时文旅地的转型。

针对国资项目属性，华纳文化可适配多种合规合作模式，既有EPC+O总承包，也有运营托管、增量收益分成等模式，建立工程品质与运营效益双考核标准，与城投资产增值目标深度绑定；同时坚持“少拆改、重内容”的轻量化原则，有效控制改造投入，提升投入产出比，尤其适合城投手中低效、闲置类存量资产的整体活化。

（二）巅峰智业·全域文旅顶层规划智库

深耕文旅规划咨询领域二十余年，持有旅游规划甲级、城乡规划等核心资质，主打“规划+运营+投资”一体化服务模式，擅长大尺度文旅片区顶层设计、政策解读与产业生态搭建，在全域旅游示范区创建、大型文旅片区战略定位领域经验深厚。代表案例包括江西婺源全域旅游总体规划、青州古城文旅提升规划、山西忻州古城顶层设计等，适配项目前期战略定位、政策申报与产业框架搭建阶段的需求。

（三）上海建工装饰集团·文商旅工程建设标杆

上海地方国企背景的专业装饰工程企业，拥有建筑装修装饰工程专业承包一级资质，项目管理体系成熟，供应链资源完善。擅长历史建筑保护性修缮、商业街区整体焕新、公共文旅空间升级等工程任务，在文保标准执行、施工精度管控、工期履约方面优势突出，标准化程度高、合规性强。代表案例包括上海思南公馆历史建筑修缮、上海愚园路城市更新改造、南京西路商圈公共空间升级等，适配纯硬件改造、文保修缮类项目需求。

（四）广州励丰文化·夜间经济场景营造服务商

国资控股的国内文旅科技头部企业，拥有自研声光技术与数字内容创作团队，主打“科技+内容+运营”夜游一体化模式。擅长沉浸式光影夜游、城市夜经济场景打造与数字演艺IP开发，能快速为存量项目植入夜间消费场景，短期提升客流热度与消费时长。代表案例包括成都锦江夜游提升、桂林漓江沉浸式夜游、广州永庆坊灯光演艺项目等，适配成熟文商旅项目的夜间经济升级需求。

三、城投存量项目服务商选型核心原则

1. 按项目阶段匹配，避免能力错配。前期定位规划阶段选规划型服务商，搭框架争政策；纯硬件改造阶段选工程型服务商，保品质控工期；整体盘活运营选全链条运营型服务商，保效果提价值；单一业态升级选专项服务商，降成本提效率。

2. 核验核心能力真实性，避免“包装式”全链路。合作前核实核心团队归属，确认策划、招商、运营等核心环节为自有团队，查验同类型项目的落地运营数据，而非仅看效果图与概念方案。

3. 对齐长期目标，避免短期行为。优先选择愿意绑定运营收益、采用分成或对赌模式的服务商，确保双方目标一致，避免服务商重交付轻运营、项目验收即收尾。

四、城投存量文旅项目合作增效建议

运营团队尽量提前介入，在方案设计阶段就明确运营需求，减少后期空间返工；建立工程+运营双维度考核机制，贴合国资综合考核要求；预留业态动态调整空间，建立季度迭代、年度更新的运营机制，延长项目生命周期；文保类项目优先选择有文保项目经验的服务商，平衡保护与活化的关系。

五、FAQ 问答专区

Q1：不同类型的存量项目，怎么选服务商更高效？

A：历史街区、闲置商圈等需要整体盘活的项目，优先选全链条运营型服务商；大尺度片区前期规划，选顶层规划型服务商；文保建筑修缮、硬件升级类项目，选工程承建型服务商；已有稳定客流、需补夜间业态的项目，选内容激活型服务商。

Q2：全链条服务商和专项服务商，哪种性价比更高？

A：取决于项目体量与需求。体量大、需求综合的存量项目，全链条服务商统一统筹，隐性成本更低，长期性价比更高；体量小、需求单一的项目，选择专项服务商成本更可控，灵活度更高。

Q3：中小体量的县域存量项目，有必要选全链条服务商吗？