◎ 80%的人住在里面，90%的人住的是自己的。
去新加坡之前，我对组屋的理解就是“公屋”——政府盖的、便宜、但应该没什么好羡慕的。住了五个月之后才发现，我完全搞反了。
新加坡人均GDP将近9.9万美元，全球前五。
这样一个发达国家，80%的居民住在政府建的组屋里，其中90%拥有自己的组屋。
这个比例放在任何一个发达国家都说不通——加拿大人住房自有率约67%，瑞典59%，德国只有47.3%。
你让一个德国人告诉你他住在政府提供的房子里，他会觉得你在开玩笑。但在新加坡，这是常态。
我说的不是贫民窟。我说的是一套95到125平米、三间卧室、带厨卫的五房式组屋。楼下就是食阁、超市、公交站、幼儿园。整栋楼干干净净，电梯定期检修，走廊铺着防滑地砖。
我不是在替新加坡做宣传。我只是住了五个月，想清楚了一件事：一个国家的住房政策好不好，不看它给了穷人什么，看它给了普通人什么。 组屋给普通人的，是一个体面生活的底线。
一、楼下的世界
我刚到新加坡那天，晚上九点多到住的地方，饿得不行，问房东附近有没有便利店。
房东指了指楼下：“食阁还开着。”
我下楼一看，一整层开放式的空间，二十几个摊位灯火通明。海南鸡饭、炒粿条、肉骨茶、沙爹——五块新币，一份鸡饭配汤。三块新币，白饭配炒蛋和青菜。折合人民币十五到三十块。
这不是什么特殊待遇。
全新加坡有超过110座小贩中心，每天为300万人次提供餐食。
每个组屋区标配一到两个，走路五分钟必到。
住了半个月我才意识到：我几乎没进过厨房。不是因为懒，是因为没必要——楼下食阁比我做饭便宜，选择比我冰箱里的东西多，还不用洗碗。
新加坡人均月收入中位数4680新币。五块钱一顿饭，意味着一个普通上班族在吃上花不了多少钱。
但这只是开头。
楼下除了食阁，还有超市、诊所、托儿所、银行网点、公交站。最新的组屋项目甚至把托儿中心和医疗保健设施直接盖在楼里。你不需要开车去任何地方。所有日常生活所需的东西，都在步行范围内。
我在国内住过几个城市。不管在哪个小区，下楼买个酱油都得走十分钟。在新加坡，下楼就是一切。
全岛近30个组屋区定期翻新，添健身角落、康疗花园、亲乐龄设施。政府花1.65亿新元升级17个组屋邻里。这不是一次性工程，是持续在做的事。
二、谁和谁住在一起
组屋最让我意外的东西，是种族融合政策。
简单说：每一栋组屋、每一个邻里，华人、马来人、印度人的比例都有上限。华人在一个邻里不能超过84%，在一栋楼不能超过87%。
马来人的上限是22%和25%，印度及其他族群是10%和13%。
你买组屋的时候，得看你那个楼里你这个种族的人是不是已经满了。满了就不能买，换一栋。
我第一次听说这个政策的时候觉得“这也太刻意了”。住了几个月之后才明白，这不是刻意，这是必要。
新加坡华人占74.2%。如果没有这个政策，组屋会自然形成华人聚居区、马来人聚居区、印度人聚居区。一栋楼里全是华人，隔壁楼全是马来人——表面上看没什么，实际上族群之间不会有任何日常交集。
有了这个政策，你的邻居可能是马来人，楼下住的是印度家庭，电梯里碰到的是不同种族的人。
你们不一定要做朋友，但你们住在同一栋楼里，在同一个食阁吃饭，孩子在同一个游乐场玩。
这不是什么高深的理论。这就是让不同的人不得不待在一起，待久了就习惯了。
最新数据显示，2025年约30.8%的组屋转售交易触及种族配额顶限——说明政策确实在起作用，配额确实在限制选择。但你问新加坡人要不要取消这个政策，大多数人会说“不”。
因为他们知道没有这个政策会变成什么样。
2025年，达到永久居民配额顶限的组屋比率降到1.56%，从2017年的5.18%持续下降——组屋没有变成外劳宿舍，住在这里的主要还是新加坡人。
三、一张99年的契约
组屋不是免费的。但它的逻辑和商品房完全不同。
组屋是99年地契。政府以补贴价卖给符合条件的公民——至少一人是新加坡公民，家庭月收入不超过14000新币。首付20%，用公积金付。分期最长25年。单身公民要35岁以上才能买。
2025年最便宜的组屋约65万新币。四房式均价67.2万，五房式78.1万。听起来不便宜——人均月收入中位数4680新币，普通家庭要13年不吃不喝才能买最小组屋。
但有几个细节很多人不知道：
第一，新组屋（BTO）价格远低于转售组屋。政府直接以补贴价卖给你，不需要跟市场上的二手房竞争。2025年推出了超过19000套新组屋。2026年计划再推19600套。
第二，公积金覆盖了绝大部分还款。雇主加雇员每月缴37%的薪水进公积金——这笔钱本来就要存着养老，现在用来还房贷，不额外增加现金压力。
第三，买了之后五年内不能转卖。这不是限制，是保护——防止你把它当投机工具。五年之后你想卖，只能卖给符合资格的人。价格会被市场调节，但不会暴涨暴跌。
第四，真正低收入的人，政府以市价十分之一的租金租给他们住。月入低于800新币的家庭，租一房式组屋每月30新币左右。
我不是说新加坡没有住房问题。2025年百万新元以上的转售组屋交易达到1594套，核心地段确实贵。
私宅屋主卖房后要等15个月才能买转售组屋——政府还在持续调控。
但它的制度设计始终指向一个方向：房子是用来住的，不是用来炒的。
这话在国内也听过。
但在新加坡，它是用一套完整的规则实现的——身份限制、收入上限、转售限制、种族配额、99年地契。
每一条都在说同一件事：你不是在投资，你是在这里生活。
四、让我愣住的那句话
住了大概三个月的时候，有一次在楼下跟邻居聊天。一个五十多岁的新加坡华人，聊到房子。
他说他三十多年前买的第一套组屋，三房式，当时几万新币。现在住的是五房式，贷款早就还完了。
我说那挺好的，房子升值了不少吧。
他看了我一眼，说：“升值有什么用？我又不卖。我儿子要买组屋，得自己去抽签排队。”
顿了一下，又说：“但至少他买得起。不像你们那边，年轻人一辈子都买不起。”
他说这话的时候语气很平，没有什么优越感，就是在说一个事实。
我愣了两秒。不是因为他说得不对，是因为他说的那个“你们那边”，我没办法反驳。
后来我查了一下数据。2025年新加坡组屋转售价格全年涨幅2.9%，远低于2024年的9.7%——政府在有意控制房价增速。同时预购组屋申请人数创下三年新高，超过11万人。
需求很大，但政府在持续供应。2025年三次销售活动推出超过19000套。供应跟上了，价格就不会失控。
这是一笔很清楚的账：政府控制土地，政府盖房子，政府定价卖给符合资格的人。利润不归开发商，归整个系统。然后用这笔钱盖下一批。
我在国内听惯了“房价是市场决定的”。到了新加坡才发现，“市场决定”的另一种说法是“没人管”。
组屋制度不是完美的。单身要等到35岁，永久居民不能买新组屋，热门地段的组屋也要抽签排队。但这些限制的背面是同一个东西：让大多数人能住上自己的房子。
80%的人住在组屋里，90%的人住的是自己的。这两个数字放在一起，是世界上任何发达国家都做不到的。
走的那天，我又去了一次楼下的食阁。点了一份海南鸡饭，五块新币。老板娘用华语问我要鸡腿还是鸡胸。我说鸡腿。她多给了我一勺酱。
我端着盘子坐下来，周围坐着马来人、印度人、华人，有人穿着西装，有人穿着拖鞋。所有人坐在同一个屋檐下，吃差不多价钱的饭。
我想起邻居那句话。
他说的没错。他们确实很幸运。但这种幸运不是天上掉下来的——是六十年前开始，一届一届政府用同一套逻辑建出来的。
我吃完那顿饭，把盘子放到回收架上，上楼拿行李。
电梯里贴着一张告示：下周三组屋区翻新，楼下健身角新增两台器械，请大家配合施工。
没人检查，但所有人都这么做。
旅行Tips：
1、吃饭：社区食阁一份主食4-8新币，商场食阁10-20新币。比餐厅便宜一半以上。不需要给小费。
2、住宿：组屋单间月租800-2000新币不等。整租四房式月租中位数在3000-4000新币区间。租房需要提供准证和工作证明，一般签一年合同。
3、交通：地铁和公交刷交通卡，单程1-2新币。办月票约128新币，无限次乘坐公交和地铁。
4、组屋参观：外国人不能买组屋，但可以租住。想体验组屋生活，找房源时认准“HDB”而不是“Condo”（公寓）。组屋没有泳池和健身房，但有食阁和超市，生活便利度更高。
