今天，锦江区、锦江畔、望江公园旁，那个被业界传了快一年的顶豪项目——新希望·D10望江，正式取得预售证。

这是828楼市新政后，成都发出的最贵均价的项目预售证！

首批124套住宅，均价接近10万元/平方米；高区房源单价接近13万；套均总价接近4300万；最贵的一套，接近7000万。

注意，这不是售楼处嘴里的“预计”“大概”“意向价”，而是备案价——写进预售证、要接受价格监管的那种数字。

这一纸预售，把成都新房

备案均价

和

套均总价

两项历史纪录，同时干碎。

我盯着“7000万”看了很久。

久到开始重新理解我住的那个小区。

01 先把这几个数字，翻译成人话

很多人对“7000万”是没有概念的，我也没有。

因为我们的银行卡余额，从来没把我们逼到需要建立这种概念的份上。

我给大家翻译一下。

我不仅没有7000万，我连7000万后面那个“万”字，都得靠工资慢慢攒。

“套均”这两个字，比“最贵”恐怖多了。

最贵的房子多少钱，本质上是土豪之间的私事，跟你我没关系——就像福布斯榜首是谁，并不影响我扫共享单车。

但“套均”描述的是这批房子的普遍水位：你随便推开一扇门，里面压着的，都是4000万级别的资产。

在此之前，成都豪宅圈有一条心照不宣的门槛线：

2000万/套

。过了这条线，才算摸到顶豪的门把手。

而D10望江，主力总价4000万到7000万，一脚油门，把这条门槛直接翻倍，4000万还只是起步价。

以前进门要买2000万的门票，现在门票4000万起，上不封顶。

贫穷不仅限制了我的想象力，还限制了我的进门权限。

02 成都人不是没见过10万，是没见过“平均10万”

看到这儿，可能有老成都要笑了：10万/㎡，很稀奇吗？

确实，不稀奇了。

成都人在房价上的心理承受能力，是被逐年特训出来的。我给大家拉一条时间线：

■ 2024年

，麓湖生态城长滩一套建面约1763㎡的顶层大平层，取证单价突破10万、总价约1.8亿。成都新房的“10万时代”，由一套楼王拉开序幕。

■ 2025年

，10万单价开始批量出现。据成都住建蓉e办公示信息统计，全年一共核发了17张包含10万+房源的预售证；当年6月，麓湖丽世缦华一套约256㎡的精装房源，取证单价约22.11万/㎡；到2025年底，麓湖丽世缦华的叠拼产品，最高预售单价摸到了约25.99万/㎡。这个数字，至今仍是成都房价的珠穆朗玛峰，无人登顶。

■ 2026年1—8月

，热度不减，至少又有5个项目、78套房源取证价格站上10万/㎡，长住玖川云阙、远大天著源境、建发海耀、新绿色J57半岛、麓湖生态城……名单能拉一长串。

所以单看“10万”，成都人早就麻了。

但请注意一个魔鬼细节：

以前所有的10万+，前面的定语都是“最高”。

是某个批次里，几套位置最好、面积最特殊、景观最绝的楼王；

是稀缺到快要绝种的联排、叠拼、顶跃。

它们是班级里那一两个保送清北的尖子生，跟班级平均分没有任何关系。

而D10望江这次的10万，前面的定语是两个字：

均价。

124套房子，作为一个整体，平均单价接近10万。

这是什么概念？

状元可以靠天赋异禀，平均分靠的是整体实力。

一套房子卖10万，可能是那套房子疯了；124套房子均价10万，说明是这块土地、这个地段、这个市场，在集体重新定价。

统计学里，最大值只代表极值，均值才代表中枢。

成都顶豪的价格中枢，被这一纸预售证硬生生抬上了一个台阶。

这，才是今天真正的新闻。

03房价营销新希望是专业的

时间倒回2019年。

那一年，新希望在九眼桥旁边竖起约229米的D10天府，打出一句至今还被老地产人念叨的广告——

“仅800万/套”。

一个“仅”字，道尽了那个年代顶豪的矜持与嚣张。

那年成都的新房均价还在一万多元，800万在普通人听来已是天文数字，整个楼市为之一震，觉得新希望疯了。

七年之后，疯子还是那个疯子，只是数学难度翻倍了。

2026年，同样是锦江沿线，同样叫D10，新希望端出D10望江：400㎡起步，主力总价4000万到7000万。

当年“仅800万”的入场券，如今连零头都不太够。

七年时间，门槛翻了五倍。

这背后其实是一门很冷静的生意：

普通住宅拼的是周转，顶豪拼的是定价权。

做刚需盘，你是价格的接受者，市场说多少就是多少；

做塔尖盘，你要成为价格的制定者——前提是，手里得真有别人复制不了的东西。

那D10望江手里，到底捏着什么？

04 当房子卷无可卷，就只能卷老天爷

过去几年，成都豪宅卷到什么程度？

卷石材，卷装修品牌，卷会所数量，卷电梯轿厢的高度，卷物业管家会不会说法语。

这些东西，说穿了，有钱就能抄。你上意大利鱼肚白，我就上雪山银狐；你配两个会所，我配五个。

而D10望江这一纸10万均价，被不少业内人士解读为一个标志性转折：

成都顶豪，开始从“产品定价”转向“资源定价”。

什么叫资源定价？

装修可以复制，会所可以复制，甚至建筑本身都可以复制；但有些东西，复制不了。

我替大家盘了盘，D10望江手里，大概捏着四张牌。

第一张牌，地段。

项目在成都一环内、锦江头排，脚下是望江楼公园，隔壁是四川大学，九眼桥、安顺廊桥步行可达。

这不是新区沙盘上用红笔圈出来的“未来CBD”，这是成都三千年城址未迁、层层沉淀下来的城市原点。

成都的一线滨江住宅用地本来就少，一环内的一线滨江，基本属于“卖一块、少一块”的不可再生资源。

第二张牌，高度。

项目是两栋约224米的超高层双塔，270°环幕落地窗，一层一户，天气好的时候，高区能直接远眺西岭雪山。

这些年，城市规划对超高层建筑越来越审慎，200米以上的住宅，很难再像过去那样批量复制。

换句话说，这种“站在云端俯瞰一座三千年古城”的入场券，是限量的。

第三张牌，尺度。

全盘住宅只有124套，建面约400㎡起步，还有约1000㎡一层一户的定制级产品。

400㎡是什么概念？很多人全家的活动空间，还没它家一个客厅大。

这直接把它从“改善住宅”的赛道里摘了出去——它面对的，根本不是同一批购房者。

第四张牌，业态。

2026年7月15日，新希望与洲际酒店集团正式签约：

成都第一家丽晶酒店，落址D10望江39至48层

，规划约180间客房，预计2029年第三季度开业。

丽晶是洲际旗下的顶奢品牌，全球仅十余家，香港、上海、北京这个级别的城市才有。除此之外，项目还配建了私属博物馆、商业、办公和天际会所。

这意味着什么？

意味着业主买的不是一套房，而是把一座顶奢酒店变成了自己的“小区配套”：想请客，楼下有丽晶私厨；要出差，楼上有酒店礼宾；想低调，私梯直接入户，邻居总共也就一百来户。

上海汤臣一品卖的，是黄浦江与外滩共同构成的百年近代史；深圳湾壹号卖的，是深圳湾与超级总部基地构成的时代天际线。

D10望江想卖的，是望江楼、锦江、川大和远处雪山共同构成的——

三千年成都

。

当产品卷到了头，最后能定价的，就只剩老天爷赏饭吃、且不可再生的那部分。

这就是资源定价。

05 冷水，该泼还是要泼

热闹看完，我得泼三盆冷水。

第一盆：这不是成都楼市普涨的冲锋号。

124套房子，对应的是一百多个高净值家庭。这个买家群体，在全成都两千多万人口里，是一个可以用“个”来数的圈层。

它的价格，和99%的人的买房计划，没有一毛钱关系。该卖不动的远郊盘还是卖不动，该还的房贷一分不会少。

但它确实是一个“锚”。它把成都楼市的分层刻得更清楚了：

核心资产和普通住宅之间，已经不是“贵一点”的梯度差，而是两套完全不同的估值逻辑。

第二盆：备案价，不等于成交价。

取证价格回答的是“开发商想卖多少、监管允许标多少”；去化率，才回答“市场到底认不认”。

10万均价的纪录，今天写在了纸上；但这批房子最终以什么节奏卖完、有没有折扣、二手市场接不接得住，才是真正的考卷。

顶豪的流动性，和普通住宅完全不是一个物种。普通房子挂牌，面对的是成千上万的潜在买家；4000万级的房子挂牌，全成都能接盘的人，可能还凑不满一个微信群。

第三盆：对标一线，成都还差一场周期的检验。

上海、深圳的顶豪价格，是穿越过多轮周期、用几十年的二手成交堆出来的共识。

成都顶豪能不能用购买力、产品力和流动性，真正站稳“均价10万”这个新台阶，而不是只留下一个漂亮的首开数字？

这个问题，今天没有答案，时间有。