同样是百年步行街，武汉江汉路在2024年的总营业额已经超过了118亿元，在过去的3年里吸引了109个首店入驻，使得游客愿意在此多待上一整天。郑州二七塔商圈拥有8个地铁站和28条公交车线路，每天的人流量超过了20万次，在节假日的时候更是达到了110万次，并且2025还进入全国商圈百强TOP20行列。

但是大多数人都只是一路过，逛一逛，拍几张照片就走了。整条街上人来人往，满眼都是奶茶店、烤面筋、平价服装店等，明明挂着百年德化牌匾，但是几乎看不到任何的历史气息。

拥有如此巨大的人流，但是很难将过路的人流转化为真正的消费，在郑州很多市民都在询问，假如把德化街全部打造成民国风格的街区，是否能有效地活络起二七商圈来，并且恢复到往日的繁华景象呢？

德化街的故事要从清朝末年开始讲起。1901年京汉铁路建成通车之后，促进了郑州商业的发展，在此之后又于1905年把郑州开辟成了一个商埠，并且开始出现了街道的身影。当时的划分是以苑陵街为界，在南边叫做天中里，在北边叫做惠人街，后来由于“惠”和“毁”谐音，所以商人认为不吉利，于是1916年的清朝举人刘邦骥等商人们一起商量，并且取了“德化育人”的意思来给这条街道起名字，最终命名为德化街。一直沿用至今。

以前这里就是郑州最繁华的商业区之一，德茂祥酱菜园、同仁堂药铺、俊泰钱庄等等老店林立，店铺一间接着一间。上个世纪90年代的亚细亚商战使这条街道在全国范围内名声大噪，成为老郑州人心中的一张城市名片。但是由于城市的商业不断地更新换代，这条古老的街道也逐渐陷入了同质化的问题当中。

参考一下国内成熟的街道的发展规律，在单纯的卖衣服是不能长久红火的，上海南京路就是个例外。能够长久地保持人气的老街区，都是依靠着特色的美食、民俗的小摊贩、文化创意的小店来吸引顾客的。这些地方因为有浓厚的生活气息而吸引了很多人。

德化街上有一个非常难避开的问题，即原有的商铺单间的面积比较大，大多为几十平方米的大店铺，并不能轻易地分割成十几平方米的小档口来经营各种地方小吃或者非物质文化遗产的小摊位等。因此，在进行业态改造的时候难度很大。而亳都古巷在最初的规划设计中就已经留出了大量的联排小门面，自然非常适合开设小吃店或者特色小店，很容易聚集起人气来，所以与之相比的话，德化街所存在的不足之处就会更加明显一些。

从2020年开始，二七广场就进行了一次大范围的改造计划。当时的计划是建设二七北广场，并把二七路改成景观步行道，打通丹尼斯大卫城和二七万象城之间的通道，形成一个大型商圈集群，友谊大厦也公布了一份关于拆除7-20层、保留1-6层的方案。给二七塔让出景观视野。如果能成功实施的话，在二七片区整个商业格局都会发生根本性的变化，而德化街也就不必孤军奋战了。

但是由于业主之间对赔偿金额存在争议，所以友谊大厦拆迁项目在2021年就宣告停滞。

此后，在二七广场周围的改造工程也是一波三折地进行着。二七塔北侧的二七路，在过去的十几年里一直被围挡着进行施工，地下空间不断被挖掘出来，但是规划好的地下连廊却一直没有落实。走在这一带的地方，地面上环境很杂乱，长久以来的施工慢慢侵蚀了人们对于二七商圈的美好憧憬。

即使到了周末的时候，德化街、地一大道和顺城街依然人潮涌动，看着这么热闹的人流场面，但是大多数游客都只是来转一转，并且停留的时间非常短暂，他们的消费意愿也不高，在这里只看到表面的人流景象，并没有形成持久的商业活力。

许多市民提出了自己的看法，德化街如果要进行民国风格的改造的话，可以直接参照武汉江汉路步行街的标准来进行改造。江汉路本身保存了大量的民国时期的旧建筑，并不是简单的给这些建筑物涂上一层复古外衣，而是在于把建筑风貌、历史故事、多元业态结合起来。德化街本身起源于民国时期，历史文化底蕴很深厚，而改造为民国风格正好弥补了现在的街区缺少历史氛围感的问题。

但是仅仅进行外立面翻新是远远不够的，单纯的做一些民国风格的装修，并不能改变商铺的格局、不能调整经营的方式方法，最终只能换汤不换药，变成又一条网红小吃街。要使德化街真正地活起来的话，可以借鉴开封万岁山武侠城的经营方式。

该种经营模式正好弥补了德化街缺乏互动体验的不足。如果采用这样的思维方式，在民国主题街区中可以设置街口小戏院、民俗互动演出等项目，使单纯的逛街变成了沉浸式的体验活动，并且结合平价餐饮以及特色的文创产品来吸引游客驻足消费。

但是很多人对这个改造的想法持怀疑态度。德化街很多商铺是私有产权，大户型商铺拆分难度很大，并且多年的改造计划一直都没有实施下去，地下空间环境比较复杂，大规模改造落地的困难也比较大。但是德化街手里的东西，在郑州其他的商圈里是无法复制的资源，百年商贸的历史、二七塔红色地标的位置以及位于市中心的优势带来稳定的客流量。

要再现昔日的繁盛，并非靠大规模拆除和重建来实现。可以用民国风格来改造和重塑街区的面貌，打破目前千篇一律的局面；同时要适当改变商铺的户型，并且把小档口拆分开来，引进一些小吃、非遗和文化创意业态；可以借鉴成熟的文旅运营模式来增加街头沉浸式的元素，并且打通周边各个商场之间的空间联系。德化街最大的遗憾是手中握有宝贵的城市历史文化资源，但是却没有把历史文化的价值转化为实际的商业效益。