天府新区是成都国家级新区，最大特点不是统一涨价或下跌，而是极致板块分化。核心配套兑现板块价格坚挺；远一点靠远期规划的板块，前几年泡沫出清，价格持续回调，二手流动性偏弱。

全区整体行情（2026.9）

✅新房整体挂牌均价约 23800元/㎡

✅二手房挂牌均价约 17200元/㎡

新房看着均价高，主要被麓湖、天西高端大平层拉高；刚需板块单价明显更低。

一、核心板块新房价格（从高端到刚需）

1、麓湖生态城｜天府新区天花板（改善豪宅）

新房：36000-60000元/㎡，顶豪房源更高

二手房：约32000-38000元/㎡

亮点：湖景、低密、高端物业，配套成熟，是天府新区抗跌最强板块，改善自住首选。

⚠️门槛高，适合自住改善，普通投资资金占用大，流通慢。

2、秦皇寺（天西/天东，总部商务区）

新房：28000-34000元/㎡（大平层为主）

二手房：21000-26000元/㎡

亮点：华西天府医院、天府七中、商业逐步落地，地铁1/6号线，城南改善热门。

⚠️户型偏大，总价高，刚需门槛高。

3、锦江生态带（刚需改善兼顾，自住优选）

新房：18000-22000元/㎡

二手房：16000-19000元/㎡

亮点：靠近主城区，地铁5号线，学校、商业配套落地，刚需、刚改买小三居、小四居的热门板块，二手流动性在天府新区刚需板块里相对更好。

4、兴隆湖（科学城）

新房：21000-24500元/㎡

二手房：13000-16000元/㎡

特点：产业定位高，但配套兑现节奏慢，二手挂牌量大。巅峰期价格回落明显，纯投资慎入，只适合在科学城本地上班自住人群。

5、华阳老城区（成熟刚需）

新房：16000-19000元/㎡

二手房：14000-17000元/㎡

亮点：生活配套现成，烟火气足，地铁1号线，总价门槛低，本地刚需自住。

6、麓山板块

新房：17000-24000元/㎡，高低配差异大

刚需盘和改善洋房价差很大，远离核心商务区，自住为主。

二、一定要分清：眉山视高≠天府新区（很多人踩坑）

视高行政属于眉山，不属于四川天府新区成都直管区。

房价：新房约8000-11000元/㎡，二手折价严重。

❌避雷：纯投资千万不要碰视高，距离成都主城太远，产业薄弱，二手很难出手。

三、天府新区房价现状总结

1. 麓湖、天西秦皇寺：高端改善，配套兑现，价格坚挺，适合预算充足的自住改善；

2. 锦江生态带、华阳：刚需刚改，配套成熟，性价比优选，二手流通相对更好；

3. 兴隆湖科学城：适合本地就业自住，投资不确定性高；

4. 视高（眉山）：不属于天府新区直管区，投资大坑。

一句话：天府新区买房，看配套兑现，不要只看规划概念。普涨时代已经结束，只有少数成熟板块具备保值能力，不要指望短期升值赚差价。