国内很多古城，都逃不开一个怪圈： 开业的时候锣鼓喧天，人山人海；过一两年热度褪去，店铺关门，只剩仿古的空房子。 要么大拆大建，老居民全部迁走，古城变成纯粹的收费布景；要么只保护不开发，文物锁起来，游客逛半小时就扭头走人。

坐拥 2800 多年历史的襄阳古城，之前也遇到过这个头疼难题。 每年接待游客上亿人次，但大多是白天走马观花打卡，看完城墙就奔赴下一站，过夜率偏低，

流量很大，留量不足

。

而这一次襄阳的解法，有点与众不同。中建三局以 “城市合伙人” 身份入局，总投资 28 亿，不是干完工程拍拍屁股走人，而是签下

3年建设 + 20年运营

的长周期协议。 不搞野蛮拆迁，文物本体一丝不动，用科技、夜游、沉浸式故事，让千年古城真正 “活” 起来。今天咱们就好好扒一扒，襄阳古城这波更新，到底妙在哪。

守住底线：文物本体不动，用创意激活千年文脉

对于历史古城改造，最忌讳两件事：一是大拆大建破坏遗存，二是把文物锁进玻璃柜，只保护不活化。

入局之初，中建三局团队就确立核心原则：

老城不搞大拆大建，文物本体绝不扰动

，坚持 “留改拆”，走微改造、渐进式更新路线。 襄王府、仲宣楼、古城墙这些珍贵文保，原样保留，不做破坏性翻新。那厚重的楚文化、三国风云、宋元守城历史如何让当代人感知？

项目团队创新摸索出一套 “三重翻译” 思路： 把冰冷城防工事翻译成可体验的实景舞台； 把书本上萧统、米芾、王粲等历史名人，从考点变成游客可以沉浸式邂逅的角色； 把宏大的历史叙事，拆解成普通人能够参与、共情的故事剧情。

文物还是那个文物，但沉睡的历史被重新赋予了可感知的生命力。

模式升维：把运营前置，告别 “交钥匙就离场”

过去很多文旅项目的逻辑是：先设计、先施工，项目竣工交付，建设任务宣告结束，后续招商、运营全部交给别人。 这就埋下隐患：建设阶段完全不考虑后期经营，建成之后业态难落地、产品过时，最后热闹只是开业一瞬间。

中建三局在襄阳古城，彻底颠倒这套逻辑：

运营思维前置，从未来怎么运营、怎么留住游客，反推前期规划设计

。

合作模式上，跳出传统 EPC 工程承包，以特许经营方式，3 年建设之外，绑定整整 20 年运营周期，企业自主经营、自负盈亏。 这意味着，从项目策划第一天开始，团队就要算清一本 “长期账”：游客动线怎么排布、夜游产品如何串联、商铺如何招商迭代、演艺内容如何持续更新。

5.6 平方公里的片区，文保资源、街巷、滨水空间、商业载体统一统筹；搭建智慧运营平台，打通客流监测、安防预警、设施运维、业态管理的数据链路，告别过去多头管理、各管一块的局面。 从 “盖好房子交付” 升级为 “陪伴一座古城长期生长”，这也是三局 “城市合伙人” 身份最核心的体现。

产品破局：水陆联动做夜游，拉长游客消费链条

襄阳拥有国内稀缺的 “城墙 + 汉江 + 护城河” 的山水城格局，怎么把白天的观光流量，转化为夜间的深度消费？

中建三局项目团队深挖本地资源，打造出一套完整的全域夜游闭环：城墙光影秀、汉江船游、护城河实景演艺、街区夜市彼此打通，形成完整体验链条。

一刚一柔，一江一河，再叠加临汉门裸眼 3D 大屏、一江两岸城市灯光秀，把古城的游玩时长，从半天观光，延伸到完整的昼夜深度体验。 游客愿意留下来过夜，住宿、餐饮、文创零售的二次消费自然被带动，实现从 “打卡流量” 向 “消费留量” 的转变。

兼顾民生：古城不是影视城，要做到主客共享

很多古城更新，会直接把原住民全部迁出，把老城彻底变成纯商业化的旅游布景，丢掉最珍贵的市井烟火。

在襄阳项目的设计里，中建三局坚持 “人民城市” 理念：

古城不是仅供打卡的景区，依然是本地老百姓的家园

。

临汉门广场、鼓楼片区全部保持免费开放，打造开放式 “城市客厅”，市民日常散步休闲、外地游客打卡游玩，二者互不冲突。 完整保留古城原生街巷肌理，不大规模拆迁。针对居民急难愁盼，推进鼓楼巷、卫场子巷连片雨污分流、海绵化改造，解决老城逢雨易涝、屋面老化等民生痛点，不少居民反馈，如今大雨再也不用担心家里积水。

一边面向外地游客打造 MR 体验、水上演艺；一边守护本地人的烟火日常。文旅升级，不以牺牲居民生活为代价，真正做到游客与市民主客共享。

存量盘活：不搞大拆，让闲置老资产重获新生

古城核心区土地稀缺，大规模拆迁成本高，也会破坏老城肌理。中建三局选择 “成熟一个、落地一个” 的存量活化路径，对古城内闲置物业进行微更新，挖掘资产的商业与文化价值。

鼓楼商场外立面改造，提取昭明台传统屋檐元素，用现代穿孔铝板做转译，外表低调古朴，内部植入新潮商业； 东门外复刻古代 “千帆所聚” 的船市盛景，6 艘仿古船屋临水排布，搭配古风市集、临水酒肆； 昭明坊、新街特色街区，把闲置空间改造为文创体验、主题酒店、国潮零售等复合业态。

不推倒重建，而是盘活沉睡存量，把老旧空间转化成可运营、可消费的文商旅场景，兼顾风貌保护与商业造血。

长期主义：竣工只是起点，产品要持续迭代

在中建三局的这套逻辑里，工程竣工，

不是项目的终点，恰恰是运营的起点

。

文旅产品最怕 “一招鲜吃遍天”，开业轰轰烈烈，后续内容一成不变，游客来过一次便不会再来。 针对这个痛点，项目建立文旅产品动态迭代机制：根据游客反馈、市场趋势，持续更新演艺剧本、调整业态组合、迭代沉浸式体验内容，让古城的产品可以常换常新。

叠加襄阳入选全国消费 “三新” 试点城市的政策红利，为场景创新、业态升级持续赋能。 而这套 “咨规投建运” 的模式，也不是襄阳才第一次落地。此前在广州黄边村、黄冈遗爱湖、宜昌西陵城市更新项目，三局已经积累了片区综合开发、文商旅活化、老旧小区微改造的成熟经验，这些沉淀都反向赋能襄阳古城项目。