津云

一栋始建于1924年的百年兵营，如今已成为天津意式风情区一处新的城市空间。

经过保护性开发与活化利用，曾经长期未能整体利用的历史风貌建筑，如今被重新打开。咖啡、茶饮、艺术展览、主题活动等新业态进入其中，老建筑从静态的历史风貌展示空间，变成集商业消费、商务办公、策展型活动于一体的复合型综合体。

这里是位于天津市河北区意式风情区的NEX意巷。

一栋老建筑如何重新进入城市生活？从保护性改造到业态导入，从空间运营到持续引流，NEX意巷探索的，不只是让闲置资产“重新使用”，更是让历史建筑重新产生商业价值、文化价值和城市活力。

让百年建筑重新进入城市生活

原意大利兵营建筑面积6380余平方米，由主楼和两栋耳楼组成，拥有独立院落，是意式风情区重要的历史风貌建筑。

2020年经营管理权移交河北区后，这栋历史建筑迎来了新的盘活契机。2022年，河北区与东疆综保区签署协同发展合作框架协议。“我们通过整合河北区的洋楼资源、区位交通优势与东疆的政策创新、新经济新业态优势，把这里打造成为集商业消费、商务办公、策展型活动于一体的复合型综合体。”天津海河意式风情区管理委员会副主任钟雯说，在这一过程中，“老街区+新地标”“老建筑+新消费”“老字号+新品牌”的合作模式逐渐形成。

2023年2月，提升改造工程启动。面对历史建筑保护和现代商业运营之间的矛盾，项目坚持保护性开发、最小干预，在尽量保留建筑原貌的同时解决消防等现代使用需求。

其中，消防设施的设置就是一道难题。“它是历史风貌建筑，不能大拆大建，但作为商业载体又必须符合现在的消防安全标准。”钟雯说。

项目最终通过设置室外消防水箱等方式解决消防设施问题，并将其与院落空间结合，形成新的户外平台。一个原本需要解决的功能性问题，也因此成为建筑空间中的新景观。

为加快项目建设，两区建立联合协调机制，项目推进期间召开现场办公会54次，协调解决审批、消防、设施改造等文保建筑适配性、功能性问题10余项。项目提升改造工程历时5个月完成。

如今，NEX意巷已形成商业消费、商务办公、策展型活动等复合业态，吸引新消费、文化艺术、旅拍等多种品牌入驻。

老字号也在这里寻找“年轻化答案”

建筑被重新利用只是第一步。

对于传统品牌而言，真正的“盘活”同样需要找到新的消费场景。

在NEX意巷里，天津源丰和茶业有限公司正在进行这样的尝试。

源丰和是一家有着悠久历史的天津茶商，长期坚持传统制茶理念和工艺，主要经营茶叶零售与批发。但随着年轻消费群体成为市场主力，传统的“卖茶叶”方式也遇到了新的挑战。

“年轻市场对茶的购买力偏弱，我们也是为了适应当下主流消费人群，推出迎合市场的产品。”天津源丰和茶业有限公司总经理孙其智说。

于是，源丰和开始尝试做茶饮。

这看似只是产品变化，背后却是一个传统品牌经营理念的转变。

“我们做茶的其实最怕辛辛苦苦做的茶叶，被渗进其他的味道。在我们眼里，手中出来的茶叶，无论贵贱都是非常精贵的作品。”孙其智说。

但他逐渐意识到，如果年轻消费者连茶都不愿意喝，再好的茶叶也很难走进他们的生活。

“要想让更多人能够知道甚至购买，就要先让人喝到。”孙其智说，“所以就要适应市场，放下执念，丰富我们的产品。”

2024年初，在一次“老字号新消费”座谈会上，孙其智与NEX意巷运营方结识。围绕传统品牌如何进入新消费市场，双方的理念逐渐契合，源丰和茶馆项目开始筹备。

对源丰和而言，NEX意巷提供的不仅是一间店铺。

在他看来，NEX意巷盘活的不只是一个经营空间，也促使源丰和重新思考传统茶品牌的经营方式。“生产和经营是两门不同的学问。”孙其智说。在他看来，传统行业的守旧和执拗，是技艺能够传承下来的基础，但如果经营不好，品牌难以存活，传统技艺也很难延续。

而NEX意巷恰好提供了一个新的消费场景。

合适的空间、相对较低的经营成本，以及历史建筑本身的文化氛围，为源丰和尝试茶饮提供了条件。通过“先让消费者喝到，再引导茶叶销售”，源丰和开始探索传统茶品牌与年轻消费之间的新连接。

“盘活”不是把人引进来就结束了

在钟雯看来，NEX意巷的价值不仅在于让一栋建筑重新被使用，更在于持续导入人气和消费。她介绍，目前NEX意巷已累计举办各类活动200余场，吸引超过300万人次到访。展览、市集、非遗展示、青年艺术活动等不断进入这座百年建筑，让原本只能“远观”的历史建筑逐渐成为年轻人愿意走进来的消费和文化空间。

园区与意风区主街区、周边文化资源相互联动，让游客的活动范围进一步延伸，历史建筑从“被观看的对象”变成可以消费、体验和参与的城市空间。

对于入驻企业而言，这种运营也直接转化为客流和品牌曝光。

“不是我租给你地方，给你降房租，我的工作就结束了。”孙其智说。NEX意巷持续开展的各类活动为园区带来客流，同时也为商户提供宣传和品牌合作机会。“运营团队还积极为商户联络，我们与一些动漫联名合作，就是他们促成的。”

从一栋闲置建筑，到一个持续运营的消费空间；从一家传统茶商，到探索茶饮市场的老字号，NEX意巷的“盘活”因此呈现出另一层含义：

盘活的不只是空间，更是空间里的品牌、消费场景和经营理念。

如今，NEX意巷仍在探索“洋楼+消费”“洋楼+文化”“洋楼+新经济”等更多可能。钟雯表示，未来将继续围绕历史建筑这一核心资源，引入科技、消费、文化、体育、娱乐等新业态，让不同产业与百年建筑产生新的连接。

百年兵营没有被封存在过去。

当老建筑遇见新消费，当老字号开始放下“执念”，历史留下的空间也开始承载新的城市生活。

对NEX意巷而言，这场“盘活”仍在继续——建筑被重新打开，品牌寻找新的消费者，街区也因为持续发生的活动重新聚拢人气。百年建筑与当代城市生活之间，正在建立新的连接。