继北京、上海之后，成都也终于出手了。

8月25日，成都发布了《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》。这次的动作不算是很猛烈，但是很实在：

公积金最低首付比例由原来的20%降到了15%，一年期贷款利息补贴最高可以拿到2.5万元

，并且不用申请就可以享受，购买一星以上绿色建筑的新房，公积金贷款额度还可以提高20%。

换句话说，这套组合拳的核心就是一句话：

降低上车门槛，尽可能多的人敢买、能买、买得起一点。

但是如果你仔细观察的话就会发现，这些措施更多的只是起到一个托底的作用，并没有把房价降下来多少。

首付少一些，补贴多一些可以减轻一定的负担，但是对于大多数普通的家庭而言，

最大的难题还是后面每个月要还的贷款、对未来收入的期望以及各种不确定因素。

那么问题就来了，为什么只有成都率先发声了呢？答案其实很简单，因为成都楼市已经开始感受到压力了。

01、成都这次着急，不是没原因

先来看一下房价的情况。

据成都购房通数据统计显示，成都市二手房成交均价已经低于1.3万元。目前的价格大约是每平米12653元。

成都房价在2021年7月份达到最高点的时候，最高单价为每平方米17100元。也就是说，在短短几年之内就下降了约26%。

该回调幅度，在全国各大城市中，并不算是最严重的，

但是也足以使市场的心理发生改变。

再看成交。

成都市近几年来一直属于房地产市场中的“明星城市”，商品房交易量很大。从2022年起，它的排名就已经超过了武汉，成为全国楼市的第一名。

到2023年、2024年和2025年为止，这个位置都没有发生改变。

但是到今年上半年的时候，形势已经大不相同了。

成都官方公布的数据显示很清楚：

上半年新房销售量为32318套，比去年同期下降了40.12%，销售总面积为425.85万平方米，也比去年减少了40.07%。

这个跌幅不小。另外，其他城市的房价也在下降，但是成都下降幅度更大。因此，广州趁机反超，在重新夺回了“楼市第一城”的称号。

你说成都急不急？当然急。

对于一个城市而言，房价下跌并不可怕，可怕的是成交量减少、市场热度下降、消费者信心减弱。如果这样的情况持续下去的话，那么想要稳定下来就要有实际行动了。

02、成都楼市为什么会往下走？

成都这次的下跌并不是孤立的现象，在大环境下是被影响到的。

第一，整个房地产都在降温

现在的你再看过去，全国房地产市场已经不是一片繁荣景象了。

商品房销售面积，在最高点的时候是17.94亿平方米，现在已经下降到8.81亿平方米了，差不多减了一半。成交额也是如此，由原来的十八点一九万亿减少到现在的八点三九万亿，下降幅度也很大。

到目前为止，今年新建商品房销售面积已经减少了11.8%，销售额也下降了13.1%。那么这就意味着什么呢？表明市场在缩小。

看房贷的数据就会更加明显地体会到这种变化了。上一次房价上涨的时候，房贷增量很大，2021年全年增加了6.08万亿；而到了2022年，一下子降到了1.28万亿；今年上半年更只达到了2212亿。

这并不是一般的回调，基本上就是“踩刹车”。

在这样的情况下，成都自然也无法置身事外了。并不是因为成都不强大，而是整个行业的回归理性的结果。

第二，人口增量也没以前那么猛了

以前人们在买房子的时候，最重视的是什么呢？人来人往。

成都以前也挺强的。从2010年到2020年的十年里，成都市的人口常住人口增加了五百八十一万九千人，每年新增的人口数量超过五十万人，在全国各大城市中排名很靠前。那个时候的成都就是人口净流入的大赢家。

但是这几年来，速度已经减慢了很多。

到2021年底，成都市常住人口增加了24.5万人，但是到2024年只剩下6.1万人了。这样的改变已经很能说明问题了。

横向比较的话，成都的人口增量排名也有所下降。以前可以排在前面，现在已经不能跟以前一样了。

这并不是成都一座城市所面临的问题，在许多中心城市的身上都存在这样的问题。深圳、广州、杭州、西安、郑州、武汉、长沙等地增量没有以前那么大了。

原因也很容易解释：少子化、人口总数的压力、就业的竞争加剧以及收入预期稳定下来都会对购房的需求产生影响。人流量减少的时候，买房子的人自然也就不会那么冲动了。

而房地产其实也就是随着人口以及预期一起发展的。人数少的话，需求也就不会很强。

03、这轮调整还要多久？

实事求是地说，目前全国的房价还没有达到全面触底的状态。

目前市场最大的特点，不是暴涨暴跌，而是两个字：

分化

。

第一类，一线城市的北京、上海、深圳和广州，在经过几年深度调整之后，最困难的时候应该已经过去了吧。

基本面摆在那儿就是人口吸附能力强、产业集聚度高、资源分配能力也好，因此即使不上涨，长期稳定性的表现也会更好一些。

第二类，是像成都、杭州、南京、武汉、苏州、合肥这样的强二线城市。它们有产业，有人口，有城市能级，楼市韧性明显比普通城市强。

但是即使是这样的城市，在里面也会出现越来越严重的分化。

地段好、配套完善、名校附近、产业聚集地等地方，抗风险的能力会比较强；而偏远地区或者供应量大的地方，以后大概率还会继续下跌。

第三类，就是大多数普通三四线和弱二线城市。其中的问题并不仅仅是周期性的变化，而是长期的发展逻辑发生了改变。人口流失、产业缺乏、需求不够，并不是短期政策可以解决的。

所以接下来买房子的时候思路就要改变了。

过去人们普遍认为，随着政策的变化和市场的趋势发展，房价也会随之上涨。现在已经不同了。

以后买房的时候，就不能再靠运气了，要依靠城市的品质、区位的好坏、配套设施是否完善以及房屋本身的价值来决定。

写在最后：

成都市出台新的政策来应对市场的压力。首付降低、补贴发放、公积金放宽等都是实实在在的帮助。

但是不论有多少种政策存在，都无法回避一个问题：

你是把房子当作住宅来买的，还是当作投资来买的？

如果是自住的话就多看看地段、通勤、配套以及未来的居住方便程度；如果是改善的话就不应该只看价格了，还要考虑长期的舒适性；如果是盲目跟风的话，一定要冷静一下。

你怎么看成都这次的新政？你觉得首付降到15%，会让更多人出手吗？欢迎留言讨论。