砸下24.43亿元建了一座城，四年累计亏损10.8亿元，唯独停车场能赚钱！2025年全年营收才501.81万元，净亏损却高达5.55亿元。可2026年7月10日免票重开，短短三十来天客流突破100万人次，营收直接冲到1500万元！一座被央视点名的空城，咋就起死回生了？

这事得从2016年说起。大庸古城占地240亩，坐落于张家界市区澧水河畔黄金地段。按可行性研究测算，建成后每年营收近5亿元、净利润近2亿元。可现实狠狠打脸：2021年亏0.84亿、2022年亏1.51亿、2023年亏2.49亿、2024年单年巨亏5.96亿。198间商铺绝大多数大门紧锁，斥巨资打造的核心实景演艺，日均购票观众不到20人。整片园区餐饮、零售、演艺、民宿全部亏损，停车场成了唯一正向盈利的板块。2022年古城总营收417万，停车费就占了192万。2025年6月，央视《焦点访谈》直接点名，大庸古城彻底被钉上人造空城的耻辱柱。

真正要命的不是钱花错了地方，是立项逻辑就跑偏了。张旅集团负责人面对镜头承认三句话：跟风了，跟全国古城古镇热的风了；对市场的预判有一定的主观性；肥水不流外人田，就国企来做了。国内游客来张家界是冲天门山、武陵源的山水，谁会专门跑去逛一条复制出来的仿古街？全国两千八百多座古镇长一个样，同质化早把游客看腻了。

眼看亏损窟窿拖垮上市公司，大庸古城走了一步很多人看不懂的棋：司法重整。

2025年11月，张家界中院裁定受理重整申请，引入芒果超媒、电广传媒等战略投资者，注入资金15.86亿元。公司资产负债率从86.12%大幅降至54.35%，2026年5月成功摘帽。12月，张家界、电广传媒、芒果超媒三方共同出资1.8亿元成立合资公司张家界芒果文旅，各持股三分之一，全面接管古城的提质改造与运营。

很多人误以为重整就是赖账，这完全是误区。它不是破产清算，也不是债主免账，而是在法律框架内重新梳理资产和债务，让烂尾项目有重启机会。更关键的是，三方各取所需：张旅集团甩掉巨亏包袱、保住上市主体；芒果超媒线上流量见顶，急需线下场景落地IP；电广传媒有现成的文旅操盘经验。这场翻盘的本质，是一场精准务实的商业合作，而不是慈善救济。

最绝的操作，是直接砍掉大门门票。2026年7月10日焕新复业，公共街区全部免票，只有少数沉浸式项目单独收费。开业头两天，音乐节和演唱会带动入园人次达5万左右，后续稳定日均客流约3万人次。截至8月13日满月，客流破百万，营收破1500万，夜间游玩游客占比八成。一楼铺面出租率100%，二楼稳定在85%至95%，商户愿意花高于本地五成的租金入驻。

古城重新划分三大特色街区：好六街复刻热门综艺场景，把荧幕里的店铺搬到线下；怪市绑定《捉妖记》影视IP，依托张家界原生取景地优势；手艺巷引入十一家非遗门店，把静态纪念品变成游客能亲手体验的互动项目。两场大庸青春芒果演唱会吸引超3.1万人次到场。

拆掉门票这道门槛，本质是把一次性进门费，换成可持续的二次消费。游客留下来了，游玩时间拉长了，商铺租金、演艺体验、餐饮住宿才有机会变现。这才是流量经济的底层逻辑。

但我得泼盆冷水，这套玩法绝大多数古镇根本抄不了。大庸古城占着市中心核心地段，自带张家界每年几千万游客的稳定人流，背后是15.86亿增量资金和湖南广电系顶级IP运营团队加持。偏僻古镇盲目免票，只会进一步亏损。

眼下还有三道难题横在面前。综艺IP热度是短期的，2026年10月计划上线的捉妖记主题沉浸式空间，能不能稳住口碑还得看落地；百万客流里很大一部分是暑期学生，暑期红利总有消退的一天；工作日和周末客流差距，已经暴露淡旺季压力。商户真正赚到钱才是硬道理，如果游客只打卡不消费，现在的高出租率随时会崩盘。

大庸古城的真正启示，不在于它翻盘了，而在于它证明了一件事：文旅盘活靠的是内容和运营，不是空有外壳的建筑。24亿的教训、司法重整的算账智慧、芒果IP的内容注入，三者缺一不可。国内那么多砸钱打造的仿古古城，又有多少能同时凑齐这天时地利人和？这才是值得整个行业睡不着觉去思考的真问题！

【财商志l】